章丘樓市？還能走多遠？

小狼牙

三四線城市崩盤風險隱現 城鎮化難解庫存困局2013年01月26日 09:10
來源：華夏時報 作者：劉力圖
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1330人參與0條主評論 19條評論0條總評論 部分三四線城市面臨庫存高企、樓盤滯銷等危機，卻并未阻礙推地熱和投資熱。近年來，一些三四線城市的土地供應量極度膨脹，異常亢奮的投資所帶來的后遺癥，正在逐步顯現。

“新型城鎮化還沒有正式敲定，不少地方官員已經判斷這能為房地產帶來至少20到30年的黃金發展期，已經籌劃著各種新城，城鎮化刺激下的新一輪開發潮將要到來�！睆V東省社會科學院一名長期參與地方考察的人士表示，“炒作城鎮化概念，是區域經濟發展中的危險信號�！�

土地財政“后遺癥”

中國指數研究院最新發布的報告顯示，2012年，全國300個城市住宅用地推出及成交量同比分別下降17.3%和23.1%，4月之后，供求狀況有所緩和，12月推出及成交面積均增至年內最高點。

報告顯示，一二線城市和三四線城市在土地供應和需求方面存在不平衡現象。全國住宅用地出讓金總額前三位均為二線城市，其中武漢、成都出讓金同比增長幅度均超過50%。而一線城市由于土地供應成交量下降，導致住宅用地出讓金總額呈現下滑，上海、北京分列第4、7位，同比降幅分別為27%、20%，而廣州、深圳全年住宅用地出讓金僅列第23、39位。

開發商在一些三四線城市大規模圈地，造城運動如火如荼。在土地供應極度膨脹的同時，這些城市陸續顯示出泡沫征兆，個別城市甚至已出現崩盤現象。

另一份研究報告則指出，包括唐山、揚州、中山、蕪湖、連云港等大量三四線城市在過去幾年土地供給極度膨脹，與去年以來的商品房實際消化速度形成巨大差距。此外，桂林、宜昌、宜興、煙臺、惠州、北海、南通、江陰、常州等去庫存壓力巨大的城市也在報告中出現。

記者發現，在三線城市惠州，百萬平方米大盤云集。該市2011年商品房成交量僅為廣州的31%，然而土地成交量已相當于廣州的94%。去年全年，惠州房地產投資額約為376.5億元，占全市固定資產投資的37.3%，比重并沒有出現大幅度減少。同時，惠州樓市的庫存量高企，市場在去年年底錄得的數字在300萬平方米以上，這一數字，業界用“不計算增量，也需要超過2年才能消化”來形容。

“在GDP的政績標準下，各地方財政收入對土地出讓收入的依賴程度越來越高。相比之下，拉動實業、新興產業等投資，對區域經濟的刺激效果呈現較慢�！鄙鲜鰪V東省社會科學院人士表示。

有媒體指出，地方政府對出讓土地的反映機制和反映速度，加劇了地方政府對土地財政的依賴。地市一級才對政府土地價格有決定的權力，然而，地方政府面對制定的土地價格不適應市場需求時，只能經過繁冗的程序向上報價，若得到允許降價的批示后，市場已經發生新的變化。

分稅制一直被認為是催生地方政府對土地財政依賴的主要原因。中央財經大學財經研究院院長王雍君曾分析，分稅制改革并沒有太大進展，雖然按照財力和事權相匹配的原則，中央財政加大了轉移支付力度，但是更多的仍然是專項轉移支付，這一部分中央撥款只能專款專用，并不能解決地方財政的困難局面。而且很多專項撥款需要地方配套資金，又不是地方真正需要的項目，并沒做到財力和事權真正的匹配。這一背景下，地方要干自己的事，需要尋找自己的財力，因此地方發展依賴土地財政的局面仍然得不到改變。

廣東省社會科學院人士在考察地方經濟時發現，在地方區域經濟發展轉型困難時，房地產投資的刺激猶如“興奮劑”�！按蛞会樉鸵娦б粫�兒”，這使得不少政府官員為了追求短期的政績，盲目拉動房地產投資建設，以及利用這些投資建設輔助城市規劃、配套的更新。“輕視、疏于對區域經濟的培育，更加深了對土地財政、房地產投資的依賴。”他稱。

城鎮化難解庫存困局

“三四線城市土地供應膨脹留下的危機并沒有消退，相反，逐漸升溫的土地成交量和不斷上漲的土地供應價格，會導致情況變得更難控制�！闭劶白罱�的“城鎮化概念催生開發熱潮”的話題，華南某上市房企的項目發展部人士表示，應保持謹慎、保留的態度。

易居(中國)控股有限公司執行總裁丁祖昱認為，三四線城市的潛在需求實際上很弱，當地購房的消費力一旦被消化完畢，就意味著要面臨供應過剩、樓市崩盤的風險。

丁祖昱分析，四線城市被視為存在最為顯著的泡沫風險。從指標上看，相當一部分四線城市存在土地供應過量的問題，土地放量普遍高于住宅市場消化能力，雖然短期內住宅市場供求比并不一定顯露出來，但未來風險難以規避。從需求角度來看，四線城市幾乎都是人口輸出城市，不具備對外來人口的吸附能力，因此常住人口普遍較少，與三線城市拉開了較大距離，房地產市場需求嚴重不足。

“城鎮化概念催生的投資熱，以及對這些城市消化庫存能力的高估，只會延長這些城市樓市泡沫爆破的時間。”上述房企人士稱。

業內人士許子枋分析，三四線城市的購房主體是進城農民。但進城農民的收入增長速度遠趕不上造城的速度和房價的上漲速度。

分析指出，隨著土地城鎮化的加速，部分土地供應量明顯超過潛在有效需求的城市，面臨價格下行風險。與此同時，由于難以吸引外來人口進入，單靠本地農村人口的轉移難以消化過去幾年大規模的土地供應，部分城市存在崩盤風險。

“一些地方在城鎮化推進當中，比較注重城市的建設或者過度依賴房地產業，對實體經濟發展、相關產業發展不夠。城鎮化發展過程中確實會忽視城市的特色，不僅會遇到資源、能源、環境、城市問題，同時還遇到了新進城包括農民工的就業問題、生活成本問題�！敝袊�房地產業協會副會長朱中一稱。  

順山道

咋不敢說真名？看內容沒啥不方便說真名的地方。

山豆

個人手里的房子太多，都等著賺錢呢？

飛兒

小狼牙 發表于 2013-1-22 11:16
贊成

這是N年后的事了~現在的中國本來就是看眼前的利益的，不是一個人幾個人能改變的事情。。。

瞧不起

該往回走了

小狼牙

溫州樓市現“跳樓價” 業內人士稱還會繼續下跌2013年01月28日 07:06
來源：證券時報網 作者：李小平 趙縝言
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217人參與0條主評論 9條評論0條總評論 編者按：去年下半年起，中國房地產市場開始出現回暖跡象。國家統計局數據顯示，中國新建商品住宅價格環比已連續7個月上漲。但與之不同的是，溫州樓市不時傳出“房鬧”、“爛尾樓”、“地產商跑路”等消息，這似乎與全國樓市的整體回暖顯得格格不入。為深入了解溫州樓市現狀，證券時報記者趕赴溫州進行了調查，即日起將分別從房價、庫存、地產企業的生存現狀等方面，對溫州樓市進行系列報道。

二手房成交量的增長通常會刺激地產中介開店，然而這一切在溫州樓市并未發生。

證券時報記者了解到，最近幾個月，溫州二手房新掛牌量月增20%以上，交易量隨之上升。然而，由于購買者以剛性自住為主，導致私下“倒手”環節減少，不少中介的業務量難以維持開銷，甚至已有中介公司倒閉。

“萬豪、平安宜居、日出、東輝……”溫州房地產經紀協會副會長金聯鳳告訴記者，這些都是瘦身嚴重的中介公司，還有一些中介公司撐不下去陸續倒閉，溫州房地產經紀協會的成員已由過去的40多家減少到現在的30家左右。據21世紀不動產的估算，最近一年多，溫州地產中介的門店數量縮水了一半。

小狼牙

溫州樓市現“跳樓價” 業內人士稱還會繼續下跌2013年01月28日 07:06
來源：證券時報網 作者：李小平 趙縝言
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217人參與0條主評論 9條評論0條總評論 編者按：去年下半年起，中國房地產市場開始出現回暖跡象。國家統計局數據顯示，中國新建商品住宅價格環比已連續7個月上漲。但與之不同的是，溫州樓市不時傳出“房鬧”、“爛尾樓”、“地產商跑路”等消息，這似乎與全國樓市的整體回暖顯得格格不入。為深入了解溫州樓市現狀，證券時報記者趕赴溫州進行了調查，即日起將分別從房價、庫存、地產企業的生存現狀等方面，對溫州樓市進行系列報道。

二手房成交量的增長通常會刺激地產中介開店，然而這一切在溫州樓市并未發生。

證券時報記者了解到，最近幾個月，溫州二手房新掛牌量月增20%以上，交易量隨之上升。然而，由于購買者以剛性自住為主，導致私下“倒手”環節減少，不少中介的業務量難以維持開銷，甚至已有中介公司倒閉。

“萬豪、平安宜居、日出、東輝……”溫州房地產經紀協會副會長金聯鳳告訴記者，這些都是瘦身嚴重的中介公司，還有一些中介公司撐不下去陸續倒閉，溫州房地產經紀協會的成員已由過去的40多家減少到現在的30家左右。據21世紀不動產的估算，最近一年多，溫州地產中介的門店數量縮水了一半。

小狼牙

2013.3.20號國五條，細則將落實。

獵鷹娜娜

估計俺是買不起了

章丘令狐沖

盼著